【大纪元2024年05月28日讯】（英文大纪元专栏作家James R. Gorrie撰文／信宇编译）自2021年以来，商业地产（commercial real estate，简称CRE）市场一直处于重大调整的临界点上。而就在2021年时，第一批超低利率的三年期贷款已经到期。到2024年底，近1兆美元的CRE抵押贷款必须偿还、再融资或延期——聪明的资金已经开始撤离。
银行持有水下贷款可以坚持多久
到目前为止，银行应对这个问题的主要措施就是一拖再拖，将到期贷款以同样的低利率再延长三年，并希望利率下降。
然而，这样一来，贷款组合的利率就低于市场利率，金融机构还能一直扛多久呢？
如果被迫以目前的高利率（比2021年高出50%或更多，根据不同类别而不同）进行再融资，那么面临成为不良资产危险的就不仅仅是一类或两类商业房地产，濒危商业地产包括办公楼、多户住宅、零售中心和酒店等。
可归咎的因素众多
尽管这主要归咎于高利率的回归，然而使商业地产的财务生存能力岌岌可危的，可指责的因素还有一大堆。
首当其冲的就是，作为控制利率的非联邦金融机构，美联储（the Federal Reserve）在将近十年的时间里将利率维持在不合理的低水平，这使得商业地产的收益率和估值计算被固定在被“正常化”但在历史上不切实际的低利率上。从2012年开始，CRE利率一直在4%到6%之间。因此，美联储人为地压低了利率，从而扭曲了市场和通常适用的正常经济条件。
疫情封控引发的从城市逃离
然而，政府为应对COVID-19全球疫情而采取的延长封控政策，对城市办公楼、公寓楼、零售中心甚至酒店的正常业务产生了更大的影响。由于写字楼租户的员工纷纷选择离开，转而从事远程工作，对办公空间的需求急剧下降。公寓、零售中心和酒店的入住率、租金和客流量也随之大幅下降。在接下来的几年里，租金总额下降，空间使用率和占用率仍然不足，导致这些商业地产的收入明显下降。
如此一来，市场的连锁反应令人震惊。一方面，许多城市地区的公寓空置率上升，但随之而来的是，在华盛顿、纽约、达拉斯等城市，将办公楼改造成公寓楼的数量增加了四倍。
而在其它城市，如旧金山和洛杉矶等，高税收、无家可归者激增以及犯罪率上升等，这些因素叠加，更促使大公司企业和居民选择逃离城市。长期以来，加州以其优厚的社会福利吸引着无家可归者，然而将最高950美元的盗窃行为非刑罪化，却导致涉及零售商的城市犯罪率急剧上升。高税率只会进一步促使企业离开加州的主要城区，前往对企业更加友好的州份。
商业地产丧失抵押品赎回权上升
因此，银行的商业地产丧失抵押品赎回权（foreclosures ，又叫断赎）正在增加，这意味着银行面临着更大的压力。问题是，表现不佳的贷款、甚至不断上升的商业地产丧失抵押品赎回权会对银行造成多大影响？事实上，这个趋势令人担忧。就在今年3月，商业不动产断赎的数量已达到625宗，比去年同期增加了117%。此外，2024年3月，加利福尼亚州的商业不动产断赎的数量最多，达到187宗，比去年增加了405%。
其结果就是，CRE银行在全国范围内持有的商业建筑和零售中心贷款的当前价值仅为银行持有的纸面贷款额的一小部分。尽管损失各不相同，然而最终结果可能不会有太大差异。银行将发现越来越难以控制危机。
数百家银行面临风险
根据某些机构专业评估，商业银行大面积倒闭的风险仍然很低。然而事实上，这取决于如何定义“低”。据估计，有多达300家银行因持有CRE贷款而面临风险。许多CRE贷款组合完全属于“水下贷款”（underwater loans），即房屋现值低于抵押贷款；这不仅体现在贷款收益率与当前利率收益率的对比上，还体现在办公楼和公寓楼价值的崩溃上。因此，一些行业观察家认为，我们将看到数百家商业银行倒闭，银行业将持续整合。
这种认识促使一些房地产投资信托基金（real estate investment trust，简称REIT）股东选择清仓，尤其是投资于写字楼、多户住宅和零售中心资产类别的房地产投资信托基金。投资者现金流出量的明显增加，迫使房地产投资信托公司从流动性来源中提取资金，以满足需求。
正如人们所预料的那样，美联储主席杰罗姆‧鲍威尔（Jerome Powell）在今年3月份谈到了这个问题，并公开表示，由于CRE价值和收益率的崩溃，未来“将会有银行倒闭”。
大金融危机2.0？
问题是，“情况会有多糟糕？”
在某些时候，商业借款人可能会决定放弃这些房产，就像2008—2009年金融危机中数以百万计的住宅借款人所做的那样。这对整个美国经济产生了连锁反应或传染效应。这引发了信贷危机，贷款变得非常紧张，导致经济衰退和经济活动急剧下降。
这些记忆至今仍回旋在投资者的脑海中。在一些专家看来，这比即将发生的银行倒闭本身更危险。这是否意味着，民众对银行倒闭的担心比实际发生的情况更能造成破坏性影响？
实际答案仍有待观察。让我们拭目以待。
作者简介：
詹姆斯‧格利（James R. Gorrie）著有《中共危机：中国经济崩溃将如何导致全球大萧条》（The China Crisis: How China’s Economic Collapse Will Lead to a Global Depression，2013）一书，并在其个人博客TheBananaRepublican.com上定期发表评论性文章。他目前常驻南加州。
原文：How Will Banks Survive the Commercial Real Estate Meltdown？刊登于英文《大纪元时报》。
本文仅代表作者本人观点，并不一定反映《大纪元时报》立场。
责任编辑：高静