【大纪元2022年10月24日讯】（大纪元记者林岑心采访报导）中共领导人习近平进入了第三个五年任期，而他在二十大报告中对于房地产的定调，又会对中国房地产市场带来怎么样的影响？记者邀请美国波士顿东北大学财务金融系教授邱万钧对此进行解析。
房市严重供大于需 政策宣示未必有效
中共官媒中新社10月18日发文“未来五年房地产怎么发展？定调来了”，文中引用二十大报告中提到，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”
二十大召开前，路透社报导，房地产开发商们都在观望，连刻不容缓的房地产业债务重组工作也被迫推迟了，开发商等待二十大尘埃落定，或将决定行业政策方向。
邱万钧教授10月21日告诉大纪元，任何市场没有办法用政策去“定调”，价格及数量是由市场机能的供需所决定。中国房地产市场目前最大问题是供严重大于需，空房率太高，经济下行导致需求减少。此时，任何政策宣示，某种程度或可导引市场方向，但中国房市整体要有起色，还得等到经济情况整体好转起来才有办法。
至于当局要求开发商在二十大期间“躺平”，不得公开讨论债务问题，邱万钧说，开发商面临严重财务问题，或许透过一些政策补贴，可以撑几个月，但是等到二十大之后，销售放缓，缺乏现金流的情况下，财务危机还是会爆发出来。
“火星宏观”发布的分析文章指，前三季房屋销售量大幅减少导致房企收入大幅下降，加之房企新增海外债务枯竭，国内新增债务也明显少于同期，房企流动性、偿债率逐月恶化。近期除了恒大、佳兆业遭穆迪撤销评级，推测还有未爆弹，更多二、三线或民营地产公司恐遭撤评。
20年堆高中国楼市泡沫 前景堪忧
中国房地产狂奔了二十年。1998年亚洲金融危机，北京当局推动了房改。邱万钧说，这使得中国房地产开始进入商品化的新阶段，“房价在这二十年，从1998直到2019年，它涨了几乎近四五倍，上海、北京等一线城市精华地段的单位房价甚至高于纽约、洛杉矶，但中国人均GDP仅为美国的五分之一到六分之一，没有足以支持高房价的背景。”
邱万钧说，推动中国房市增长的因素还包括当时中国拥有大量的外汇存底，却没有适合的投资管道。债市、股市在相关财产权法的法律保障不足，又加上房地产开发是促进经济发展的最快捷径，地方政府当然乐此不疲。“可是二十年下来的过度开发，再加上大家认为房价只涨不跌的错误观念下，形成了今天如此严重的泡沫。”
邱万钧认为，观察未来中国房地产发展有三大因素：
第一，整体中国金融体系资产品质下降，资金不足。中国银行不良放款占总放款额比率达1.73％，高于美国的1.31％，主要原因包括：不动产市场的烂尾楼、停贷潮蔓延；每年亏损超过百亿美元且负债超一兆美元的高铁造成银行严重负担；一带一路、亚投行等对外国贷款援助由于国际景气不佳而无力偿还，中国金融业资产品质令人担忧。
第二，中国房地产投资意愿低落。近两年来，房地产新增投资额成长率是负数，几乎每个月呈现巨幅负成长，说明投资意愿低落。
第三，中国对外关系恶化，包括美中、澳中关系恶化，最终延伸成贸易问题，中国对外贸易、出口制造业持续下滑，将影响中国经济发展和居民消费力。
习主政坚持“房住不炒”难改市场基调
2016年，中共中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，2017年10月写入中共十九大报告中。今年中国各地密集出台刺激房市政策却未见起色的情况下，“房住不炒”的定位仍然写入二十大报告中，引发外界关注。
邱万钧认为，这个基调是对的，房子是用来住的是没有错，这是一个大家都知道的事实。问题是不能否认不动产是一项投资工具，政策上某些程度克制投机问题这是必要。但过去中国政府在某些政策上面反而变相地推波助澜，或是为了抑制炒房，把投资意愿也扼杀了，这确实造成了很大的问题。
总结来说，他认为，政府政策或许可以引导一些市场机能走向，但是能否改变市场的基调，恐怕一时半载很难看到，因为市场毕竟是由一双看不见的手，由供需去决定的。
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